Tänavu 10 tegutsemisaastat tähistav Liven AS on üks mainekamaid elamuarendajaid Eestis, kelle loodavatest kodudest leiab enamik omaniku juba enne ehituse algust. Liveni kliendid saavad oma kodusid kujundada oma maitse ja vajaduste järgi. Vaatamata eelmise aasta heitlikule majanduskeskkonnale on Liven jätkanud investeeringuid oma teenuse parendamisse, laienenud välisturgudele ja jäänud pärast kõike seda kasumlikuks ning maksnud välja dividende.
2014. aastal asutatud ja Eesti juhtivate kinnisvara arendajate hulka kuuluv Liven on endale nime teinud ühelt poolt innovaatiliste elamuprojektide pakkujana, kuid teisalt läbi portfelli kiire kasvu ja aktiivse arendustegevuse.
Nagu ettevõtte nimigi viitab, on Liveni põhitegevusalaks elukondliku kinnisvara arendamine, keskendudes väärtusahela igale etapile: arenduseks sobiva maa omandamine, arendamine, kontseptsiooni planeerimine, turundus ja müük ning müügijärgne teenindus. Enam kui kaheksa aastaga on ettevõte loonud ja koduomanikele üle andnud üle 700 kodu.
Kuigi kontserni üheks põhieesmärgiks on kasvuvõimaluste laiendamine, alustas Liven 2023. aastal ka dividendide väljamaksmisega, mille suurus dividendipoliitika kohaselt jääb 25% juurde eelmise aasta maksueelsest kasumist. Eelmisel aastal moodustas see vaid 12,5% ehk 416 tuhat eurot, kuid käesoleval kevadel maksti välja 635 tuhat eurot ehk nii 25% 2023. aasta eest kui ka eelnevast aastast seni välja maksmata 12,5%.
Võtmenäitajad
Allikas: Liven AS
Liveni üheks peamiseks eripäraks võrreldes teiste kinnisvaraarendajatega on elamute läbimõeldud kontseptsioon ja planeeringud koos erinevate sisustusalternatiividega ning võimalus igal kliendil oma uue kodu kujundamises osaleda. Ettevõte mõõdab regulaarselt oma klientide rahulolu, mis põhineb viimase 12 kuu klienditagasiside hindel (10-p skaalal). Aastatel 2019-2022 on tagasiside hinne kõikunud üsna stabiilselt 9p ümber kuid tulenevalt kodude üleandmiste viibimistest ja ebasobivate asjaolude kokkulangemisest kahes 2023. aastal valminud arendusprojektis jäi möödunud aastal hinne madalamale, 8,0p peale.
Koduostjate tagasiside kogumine kõigis projektides on Liveni ärimudeli üheks keskseks osaks, võimaldades parandada nii kvaliteeti kui juhtimist. Kõrge kliendi rahulolu on aidanud viimase viie aasta jooksul Livenil püsida koos Merkoga Eesti kahe kõige mainekama kinnisvaraarendaja hulgas, tuues 2022. aastal ka kõige mainekama tiitli.
Ettevõte on uute projektide algatamisel valiv, kuna kasumlikuks ja kuluefektiivseks arendamiseks peab sobilik olema nii piirkonna majanduslik olukord kui piisav elanike arv asukohas. Tulevikku vaatavalt on strateegiliselt oluline tegutseda kasvavates linnades. See tähendab muuhulgas seda, et kuigi põhiosa Liveni arendusportfellist on keskendunud Tallinnale ja linnapiiri vahetule lähedusele, omandas ta 2023. aastal esimese arendusprojekti Berliinis, Saksamaal.
Kuluefektiivseks arendamiseks on vajalik piisav maht. Seetõttu peab Liveni soetatavale kinnistule olema võimalik rajada rohkem kui 25 kodu ning samuti ei arenda ettevõte seetõttu eramuid. Ettevõtte fookus on selgelt vaid elukondlikul kinnisvaral ning äripindu arendatakse vaid, kui need lisavad väärtust kodudele või kui see on planeeringust tulenev eeldus. Viimaste puhul aga jälgitakse, et äripindade osakaal kinnistul ei ületaks 25%.
Uute kinnistute soetusel on Liven enda jaoks paika pannud minimaalse investeeringu planeeritava omakapitali tootluse, mis peab ületama vähemalt 20%. Nagu ülaltoodud tabelist näha, on kogu kontserni omakapitali tootlus viimasel neljal aastal kõikunud üsna laial skaalal, saavutades 2023. aastal vaid 4,6%. Ettevõte toob välja, et puhaskasumi märkimisväärne langus 2023. aastal oli tingitud eelnevate aastate kiirest ehitushindade tõusust ning sellele eelnenud müükide liialt madalatest hindadest. Juhtkond märgib, et keerulise majanduskeskkonna tõttu ei õnnestu ettevõttel seatud omakapitali tootluse eesmärki tõenäoliselt ka 2024.aastal saavutada. Majandustulemuste volatiilsusesse annab suure panuse kinnisvara arenduse pikk tsükkel ning majandustulemuste kajastamise eripärad.
Arendustsükli pikk ajaline kestus ning ehituse kapitalimahukus tähendab, et Liveni ärimudelile on iseloomulik kõrge finantsvõimendus. Sellest tulenevalt on ettevõtte pikaajaline strateegiline eesmärk saavutada 40% suurune ehituslaenudega kohandatud omakapitali määr, ehkki heade investeerimisvõimaluste ja tagatiste korral võib ka madalam määr olla majanduslikult õigustatud. Vastav määr on viimasel kahel aastal püsinud üsna stabiilselt 32% ümber, samas kui aastatel 2019 – 2020 oli see eesmärgile lähemal.
2023. aasta rekordmüük ja hulgaliselt arendusprojekte
Kinnisvara arenduse ettevõtete üheks eripäraks on see, et müügitulu kinnisvara müügist kajastatakse alles siis, kui asjaõigusleping on sõlmitud ning kinnisvaraomand koduostjale üle antud. 2023. aastal sõlmis Liven 148 asjaõiguslepingut, samas kui 2022. aastal oli see number 186 ja 2021. aastal 35. Müügitulu osas on aastased kõikumised tavapärased, tulenevalt aasta lõppu jäävatest ehituste valmimise tähtaegadest ning kodude üleandmise ja müügitulu kajastamise kontsentreerumisest ehitustegevuse lõppemise järgsesse perioodi. Sellest tulenevalt suurenes 2023. aastal müügitulu aastatagusega võrreldes ligi 10% ja ulatus pea 36 miljoni euroni, mis on seni kontserni tegutsemisaja rekordtulemus.
2023. aasta seisuga oli Livenil erinevates arendusfaasides kokku 10 arendusprojekti, mis koosnes Tallinnas, selle lähiümbruses ja Berliinis asuvatest kinnistutest, müüdava maapealse pinnaga kokku 115,4 tuhat m2 (2022: 128,4 tuhat m2 ). See, tähendab, et kokku on võimalik tulevikus luua 1,4 tuhat kodu (2022: 1,6 tuhat) ning 9,8 tuhat m2 äripindasid (2022: 9,0 tuhat m2). Kuna Liveni ärimudel keskendub kodude ning elukeskkonda toetavate äripindade loomisele, siis on viimaste osakaal madal, 2023. aasta lõpu seisuga 8,5% (2022: 7,0%).
Kontserni struktuur
Liven AS kui kontserni valdusettevõte loob iga uue hoonestusprojekti jaoks uue ettevõtte, mida 2023. aasta lõpu seisuga oli 19. Sealhulgas Liven Kodu OÜ, mis on lõppenud projekte ühendav ettevõte ja Liven Wohnungsbau GmbH – Saksamaa valdusettevõte. Liven AS-l on kõikide alltoodud ettevõtete üle 100%-line kontroll.
Allikas: Liven AS