Eestlaste huvi Hispaania üürikinnisvaraobjektide vastu on viimastel kuudel järsult kasvanud, kuid isegi piisava ajaressursi olemasolul tuleb sinna investeerimine sageli kõne alla vaid varakamate investorite puhul. Ebapiisavad rahalised vahendid on üks peamisi põhjuseid, miks otse kinnisvarasse investeerimist takistab. Kuid siinkohal tulevad appi börsil kaubeldavad instrumendid, mis võimaldavad investoritel Hispaania kinnisvaraturu potentsiaalist siiski osa saada.
Küsimusele, miks on Hispaania kinnisvara Eesti investorite jaoks muutunud sedavõrd populaarseks, on vastuseid ilmselt mitmeid, kuid üheks peamiseks on tõenäoliselt suurenenud Venemaa oht Balti riikidele, mistõttu võivad turuosalised tunda suuremat hirmu kinnisvara soetamise ees koduturul. Turu seisukohast on kinnisvarahinnad Eestis viimastel aastatel teinud läbi hüppelise tõusu, mis koos intressimäärade kiire tõusuga on oluliselt suurendanud kinnisvarainvestorite laenukohustusi ja seeläbi vähendanud oluliselt tootlust, pöörates turuosaliste pilgud esmapilgul oluliselt suurema tootlusega Hispaania poole.
Füüsilist kinnisvara otsivale investorile on Hispaania seega üsna loogiline pelgupaik, kuna atraktiivsust lisavad ka soe ilm ja looduskaunid paigad, ehkki need väärtused peaksid investori vaatenurgast juba teisejärgulised olema. Kuid nagu öeldud, on välismaa kinnisvara kättesaadav tihtipeale vaid elukutselistele investoritele, kel on piisavalt vaba kapitali, aega sobiva kinnisvara leidmiseks ning turu nüansside selgeks õppimiseks.
Alternatiiv kinnisvaraobjekti omamisele
Börsil kaubeldavad kinnisvaraettevõtted ja -fondid ehk REIT-id pakuvad investorile alternatiivset lahendust saada osa kinnisvaraturu tootluspotentsiaalist, jättes kogu töö fondivalitsejale või ettevõttele, alates kinnisvaraobjekti valimisest ja lõpetades igapäevaste haldusprobleemide lahendamisega. REIT-idega kaubeldakse väärtpaberiturgudel täpselt samamoodi nagu aktsiatega ning lisaks mitmetele muudele olulistele eelistele on nad palju likviidsemat kui füüsiline kinnisvara -- neid võib igal ajal müüa või juurde osta.
Kuigi Hispaania aktsiaturu koguväärtus on võrreldav vaid vähem kui poolega e-kaubandushiiglase Amazoni turuväärtusest, ulatudes ligi 800 miljardi dollarini, leidub seal hulganisti kinnisvaraettevõtteid, kes investeerivad rahavoogu genereerivasse kinnisvarasse või arendavad uusi projekte ning seejärel üürivad ja/või müüvad neid. Tõsi, avalikud börsiettevõtted, mis oleksid kättesaadavad ka LHV klientidele, moodustavad vaid käputäie.
Metrovacesa S.A. (MVC)
1989. aastal asutatud Metrovacesa on Hispaania üks juhtivaid kinnisvaraarendajaid ja -haldajaid, kelle ärimudel hõlmab maa omandamist ja arendamist, kinnisvara ehitamist ning selle hilisemat müüki või välja üürimist. Ettevõtte portfell on ajalooliselt olnud mitmekesine ja hajutatud mitme eri kinnisvaraliigi vahel, võimaldades tal teenindada erinevaid turusegmente, alates taskukohastest elamutest kuni luksuskinnisvara ja ärikinnisvarani välja. Metrovacesa tegevus on siiski märkimisväärselt kallutatud elamuarenduse poole, sest 2023. aastal moodustasid elamuarenduse segmendi kogutulud 502 miljonit eurot ehk 86%.
Ettevaatavalt näeb Metrovacesa Hispaania kinnisvaraturul elamute nõudluse olulist suurenemist, mida näitab ilmekalt tema rekordiline eelmüügi portfell 2023. aasta seisuga. Selliste müügilepingute koguväärtus, mille puhul on leping sõlmitud, kuid objekti ostjale üle ei ole veel antud, ulatus eelmisel aastal 1,1 miljardi dollarini, suurenedes aastaga 10%.
Ettevõtte kliendiprofiilis domineerivad esimese kodu ostjad 49%-ga, kuid 21% klientidest soetavad kinnisvara investeerimiseks. Selliste klientide osakaal on viimasel aastal märkimisväärselt tõusnud, sest alles 2022. aasta ja 2021. aasta IV kvartalis moodustasid investeerimiseesmärgiga ostjad kõikidest ostjatest 13%. Kuigi statistikas jäi selle mõju nähtamatuks, täheldas ettevõte institutsionaalsete investorite huvi suurenemist kinnisvara järele juba 2020. aastal, mil turgu tabas tehingute arvu järsk langus.
Allikas: Metrovacesa
Olgugi, et ettevõtte vaba rahavoog on püsinud aastast-aastasse üsna stabiilne, kõiguvad tema dividendid mõnevõrra suuremal määral, sõltudes enamasti ettevõtte hinnangulistest kapitalikulutustest lähitulevikus. Alates 2019. aastast on Metrovacesa maksnud dividende 0,33 eurot kuni 1,65 eurot aastas aktsia kohta (üldjuhul 2x aastas), väljaarvatud 2020, mil ebakindla turukeskkonna tõttu otsustati väljamakseid mitte teha. Sellest hoolimata ulatuvad ettevõtte rahalised väljamaksed viimase nelja aasta jooksul kokku 522 miljoni euroni ehk peaaegu palju kui ettevõte teenis 2023. aastal tulusid (587 miljonit eurot). Käesoleva aasta mais kavatseb Metrovacesa maksta dividende 54,6 miljonit eurot ehk 0,36 eurot aktsia kohta, mis on 3 eurosenti rohkem kui eelmise aasta mais. Eeldusel, et sama suure väljamakse teeb ettevõte ka detsembris, oleks 12-kuu ettevaatav dividenditootlus 9,1%, arvestades aktsia hinda 7,9 eurot.
Allikas: Metrovacesa
Soodne makropilt loob eelduse kasvu jätkumiseks
Globalpropertyguide’i andmete kohaselt oli Hispaania elamukinnisvara keskmine üüri brutotootlus 2023. aasta III kvartali seisuga 6,1%, tõustes 2024. aasta I kvartali keskpaigaks vaid veidi 6,17% peale, ehkki ületab oluliselt Eesti elamukinnisvaraturu 4,74% tootlust samal ajal. Tasub arvestada, et nimetatud tootlusmäär on riigi keskmine ja ulatub mõnes Hispaania piirkonnas koguni 8%-ni, kuid reaaltootluse saamiseks tuleks maha arvestada veel mitmesugused kinnisvara haldamisega kaasnevad kulud. Sel juhul oleks Metrovacesa dividenditootlus tõenäoliselt kõrgem otse kinnisvarasse investeerimisest isegi juhul, kui maha arvestada tehingutasud ja dividendide tulumaks.
Ettevaatavalt on Hispaania kinnisvaraturu suhtes põhjust olla optimistlik, kuna inflatsiooni langus euroalal võib peagi kaasa tuua intressimäärade langetamise Euroopa Keskpanga poolt, mis muudab kinnisvara soetamise jaoks laenu võtmise kättesaadavamaks suuremale hulgale inimestele. See omakorda tähendab, et olukorras, kus Hispaania elamukinnisvaraturul juba niigi ületab nõudlus pakkumist, suureneb nende jõudude lahknevus veelgi. Sellises turukeskkonnas on ka Metrovacesa oma tulude arengu suhtes optimistlik ning näeb, et järgmisel 3-4 aastal suurenevad need märkimisväärselt koos kasumimarginaalide paranemisega.
Veel üheks oluliseks edasiviivaks jõuks Hispaania kinnisvaraturu puhul on riigi demograafiline pilt, kuna rahvastiku arv riigis on pidevas stabiilses kasvus. Kui 2023. aasta seisuga elab Hispaanias 47,8 miljonit inimest, siis Hispaania riikliku statistikaameti prognooside kohaselt suureneb see järgmise nelja aasta jooksul veel miljoni elaniku võrra, kes kõik vajavad eluaset. Kuigi riigi sündimusnäitajad on Euroopa ühed kõige kehvemad, siis seda kadu kompenseerib massiivne sisseränne, mis ületab väljarännet. Rahvastikurändel on otsene seos kinnisvarahindadega, sest linnades ja piirkondades, kus on toimunud suurim rahvastiku kasv, on kasvanud ka kinnisvarahinnad enim. Lisaks sellele, et just nendes linnades, eesotsas Madridi ja Barcelonaga, on Metrovacesa viimastel aastatel kõige rohkem kinnisvara arendanud, on tal ka kõige rohkem arenduspotentsiaaliga maad.
Allikas: Yahoo.Finance